Vừa rồi có con Alan Phan tiến xĩ đéo gì lên báo lá cải ba hoa chích chòe chém gió về bất động sản. Cỏn khăng khăng phải để thị trường BĐS rơi tự do, để giá nhà giảm thêm 30-50%, khi đó "nhà băng có thể chết nhưng không sao" và địa ốc có thể phục hồi sau 4-5 năm nếu cứ để yên.
Xem bên dưới bài viết bọn độc giả Lừa nhao nhao hưởng ứng, chúng chửi tụi kinh doanh BĐS là lợi ích nhóm, có chết thì cũng đéo ảnh hưởng ai, càng chết càng làm bọn bần nông Lừa hả dạ. ĐCM.
Trước tiên tôi xin khẳng định con Alan Phan này chả biết lồn gì về BĐS, càng đéo biết gì về Lừa, cỏn cứ nghĩ đây là Mỹ.
Cỏn cũng như đa phần bần nông Lừa đều nghĩ đầu tư BĐS ở Lừa chỉ đơn giản là cấu kết với quan tham thu hồi đất của bần nông, đền bù rẻ mạt 2 tô phở/m2 sau đó chia lô bán vài chục triệu/m2. he he dễ ăn thế thì thiên hạ giàu cả.
Vấn đề là đầu tư BĐS ở Lừa thực tế đéo hề dễ, nó phải có quan hệ, phải trường vốn để đầu tư lâu dài, 1 dự án BĐS từ lúc trên giấy tờ để ra được sản phẩm phải mất chục năm, chứ đéo phải như bọn Lừa vẫn nghĩ sáng vừa trả tiền đền bù, chiều có thể chia lô bán luôn.
Về chi phí đầu tư cho BĐS, đéo hề ít. Một dự án đến khi hoàn thiện phải mất các khoản sau:
- Tiền đền bù hỗ trợ giải phóng mặt bằng. Tùy theo quy mô tính chất dự án, tùy theo vị trí, mục đích của đất thu hồi, tiền đền bù hỗ trợ sẽ khác nhau. Đa phần hiện nay đền bù hỗ trợ theo khung giá nhà nước quy định và chủ đầu tư thường phải đền bù thêm 1 khoản ngoài cho bần nông nếu không thì đéo có đất. Tương lai tiền đền bù sẽ phải tăng lên vì bần nông và lỗ đít khóc lóc thảm thiết quá. VD 1m2 đất ruộng ở địa phương X hiện giờ theo khung giá là 200k cụ, hỗ trợ nghề nghiệp, gạo ăn, nhà cửa vv thêm khoảng 200 k cụ nữa, xong rồi hỗ trợ ngoài nữa là khoảng 800 k cụ. Sau này nếu đền bù theo giá thị trường thì he he, bần nông hét giá 2 triệu/m2 đất lúa thì chủ đầu tư cũng phải cắn răng mà giả không thì húp máu lồn.
- Tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Đa phần là chuyển từ đất ruộng, rừng thành đất ở, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật. Tiền này cũng theo khung giá quy định, ví dụ 1m2 đất ở giá 2 triệu thì khi chuyển 1 m2 đất ruộng thành đất ở, đéo cần biết ra sao chủ đầu tư phải nôn ra 2 triệu cho chính quyền đúng quy định thì đất đó mới thành đất ở mà xây nhà. Chứ còn là đất ruộng, xây nhà được cái buồi.
- Tiền quản lý dư án: gồm đủ thứ như là lập dự án, lập quy hoạch, khảo sát, quản lý dự án, nuôi nhân công làm việc, chạy chọt phong bì phong bao... tổng cộng cũng hết mẹ khoảng 5-6% tổng mức đầu tư.
- Tiền thi công xây dựng hạ tầng và công trình kiến trúc, lắp đặt thiết bị: Trước đây chủ đầu tư chỉ cần đầu tư hạ tầng, đường xá, điện nước rồi chia lô bán nền là xong nhưng bây giờ quy định là phải xây nhà, xây móng xong mới được bán, đương nhiên chí phí xây dựng tăng lên rất nhiều. Tính sơ sơ theo định mức/ m2 thì 1 ha hạ tầng cũng mất mẹ 6-7 tỷ, 1 m2 sàn xây dựng công trình cũng hòm hòm 7-10 triệu. Do đó chi phí xây dựng chiếm phần lớn trong tổng mức đầu tư.
- Tiền dự phòng phí: bét nhất là 10% tổng mức vì đéo dự án nào xong trong 1 năm cả, toàn 5, 10 năm, chi phí do đó cũng theo đà lạm phát, trượt giá. Năm nay xây cái tầng 1 hết 300 triệu thì năm sau xây cái tầng 2 có khi đội mẹ lên 400 triệu chả hạn.
Mà sản phẩm nhà cửa đem ra kinh doanh có phải thích như nào cũng được đâu. 1 dự án BĐS, phần đất kinh doạnh chỉ chiếm khoảng 40% là cùng. Ví dụ 1 thằng đầu tư 1 khu 10ha rải đủ các loại tiền cho 10ha đó nhưng phần được bán chỉ chiếm 4ha thôi. Đương nhiên, nó phải gộp tất cả chi phí của 10ha vào giá thành của 4ha đó, chứ còn rải ra 10 đồng mà chỉ bán đúng 4 đồng thì máu lồn đéo có mà húp. Ngoài ra phải tính đến lãi tức vay ngân hàng, lợi nhuận cổ đông kỳ vọng, thuế nọ thuế chai, chủ đầu tư bán 10 đồng cũng không được mà phải bán sao cho sau thuế, trả cổ tức cũng vẫn phải còn lợi nhuận. Thế nên việc đền bù cho bần nông có vài trăm nghìn/m2 mà bán vài chục triệu/m2 thì cũng đéo có gì ghê gớm cả. Vấn đề là tụi lỗ đít và bần nông đéo hiểu.
Tổng hợp lại thì giá thành 1m2/ sàn kinh doanh thì bằng tổng chi phí đầu tư chia cho tổng số diện tích sàn kinh doanh. Ví dụ cụ thể:
1 dự án 10ha, xong xuôi đâu đấy thì chủ đầu tư chỉ được xây dựng 4ha nhà ở bán lấy tiền, còn lại phải làm đường, vườn hoa, nhà trẻ... những thứ đéo ra tiền. Tổng số tiền đầu tư cho toàn bộ 10ha là 100 tỷ (ví dụ thôi chứ thực tế có khi cao hơn nhiều). Khi bán 4ha thì dĩ nhiên giá thành của từng m2 đều phải được phân bổ chi phí của toàn bộ 10 ha. Giá thành tính ra cho 1 m2 kinh doanh là 2,5 triệu, đây là giá cấu thành nên 1 m2 kinh doanh. Chủ đầu tư dĩ nhiên đéo thể bán với giá này, vì như vậy đéo có tiền mà giả lãi ngân hàng. Do đó phải tính toán để giá kinh doanh vừa trang trải được chi phí cấu thành, vừa trả lãi ngân hàng, vừa trả cổ tức cổ đông.
Tức là: Giá bán = Giá thành + Lãi tức ngân hàng + Cổ tức cổ đông + Thuế + Lợi nhuận
Muốn có được lợi nhuận thì chắc chắn giá bán sẽ không phải là 2,5 triệu nữa mà có thể lên 3 triệu hay 4 triệu. Còn muốn hòa vốn thì bắt buộc giá bán phải bao gồm cả lãi tức ngân hàng và thuế. Còn bán với giá thành, chắc chắn chủ đầu tư cắn cứt.
Về quá trình thực hiên dự án, một mình ông chủ đầu tư không thể làm được hết, đương nhiên phải gọi các nhà thầu đến. Các nhà thầu cung cấp dịch vụ cho chủ đầu tư như tư vấn, thiết kế, thi công, lắp đặt... còn chủ đầu tư phải trả tiền cho họ. Và gần như 100% chủ đầu tư phải vay lãi ngân hàng để chi trả. Và cũng 100% chủ đầu tư chỉ trả cho các nhà thầu chi phí chỉ đủ để thực hiện dịch vụ cho họ. Tiền lời lãi của nhà thầu thường chỉ khi chủ đầu tư bán được sản phẩm mới thanh toán, lãi tức ngân hàng cũng vậy. Thế nên khi chưa bán được sản phẩm, chủ đầu tư thường nợ nhà thầu là chuyện đương nhiên. Do đó khi chủ đầu tư chết thì cả 1 dây liên quan cũng chết theo, không khác vỡ hụi.
Vấn đề là giai đoạn vừa qua, các chủ đầu tư đã nghiên cứu sai thị trường. Nhu cầu thì rất lớn nhưng bần nông Lừa chỉ hướng đến các sản phẩm nhà ở bình dân, giá rẻ dưới 1 tỷ. Nhưng chủ đầu tư lại xây dựng những nhà ở rộng rãi, đắt tiền trên 4,5 tỷ. Do đó sản phẩm làm ra không bán được. Toàn bộ tiền vay ngân hàng, chủ đầu tư đã giải ngân hết và chuyển hóa thành những sản phẩm hoành tráng mà không bán được. Do đó dòng tiền bị tắc nghẽn ở đó.
Đây là hình minh họa:
Xem sơ đồ thì tiền từ túi dân chuyển vào ngân hàng rồi sau đó chuyển sang chủ đầu tư và chuyển hóa hết thành công trình nhà cửa, đường sá, công viên, vườn hoa... Bần nông Lừa kêu than nhặng xị là tiền chạy đi đâu, nhìn sơ đồ là biết chứ đâu.
Để khai thông sự bế tắc của dòng tiền, con Alan Phan cho rằng cứ để giá nhà hạ thêm 50%. He he như vậy nhìn trên sơ đồ thì có nghĩa chủ đầu tư sẽ phải bán lỗ, mà như vậy, ngân hàng, các nhà thầu, các nhà sản xuất và đương nhiên tụi bần nông sẽ phải chịu chung số phận. Thảm họa, he he he.
Cỏn lại cho rằng nhà nước không để bần nông được chết, bằng cách nào? Rót tiền cứu ngân hàng khỏi phá sản? Để tụi bần nông có sổ tiết kiệm vẫn được rút tiền đều? Ăn lồn ý. Đây là Lừa quốc, nghèo bỏ mẹ, tiền làm đường giao thông phúc lợi còn đéo có, lấy đâu mà cứu ngân hàng với tụi bần nông gửi tiết kiệm. Hay là bần nông muốn tăng thêm thuế hoặc là vay nợ nước ngoài để cứu ngân hàng?
Còn theo ý tôi, để khai thông thì bắt buộc phải điều chỉnh ở ô sậm màu trên sơ đồ, nghĩa là chủ đầu tư vẫn cần phải thu hồi được nguyên giá trị đầu tư, có thế họ mới có tiền trả cho ngân hàng, cho các nhà thầu, có như thế bần nông mới không chết. Vấn đề là các sản phẩm của chue đầu tư quá quy mô quá hoành tráng. Những căn hộ hàng trăm m2, nhưng lô nhà rộng 4 tầng hàng 5-10 tỷ, đéo có khách mua, bần nông chỉ cần những căn 1 tỷ trở lại. Giải pháp là chia nhỏ chúng ra, giá m2 sàn không đổi, tổng thu của chủ đầu tư vẫn đảm bảo, đủ trả nợ, đồng thời bần nông có lựa chọn mua những căn nhỏ hơn vừa túi tiền của mình. VD 1 căn nhà 300 m2 giá 3 tỷ, bần nông đéo mua được, nhưng chia làm 3 căn giá 1 tỷ, thì 3 bần nông sẽ mua được, mà chủ đầu tư vẫn thu về 3 tỷ, đủ để trả nợ ngân hàng, he he.
Vấn đề là tụi lỗ đít, lá cải và bần nông lại không nghĩ như vậy. Chúng chỉ muốn tụi BĐS lợi ích nhóm chết. Mà như thế dưa gang đỏ đít thì cà cũng đỏ trôn. Chúc mừng.
